Как не стать обманутым дольщиком в 2026 году?

«Мудрость жизни – это ценный опыт. Подводя итоги каждому прожитому дню, понимаешь, что мудрость всегда рождается из неприятностей, а также то, что неприятности случаются именно от недостатка мудрости…»
Олег Чернышев Издатель журнала «Шеф»

Закончился март, на рынке недвижимости полный разброд и шатания. Кто-то уже одним шагом к банкротству, кто-то еще держит «хорошую мину при плохой игре», кто-то ищет способы дальнейшей работы, а покупатель надеется на новые возможности, которые ему пообещает государство и застройщик.

Мы сегодня попытаемся разобрать варианты, какие картинки нравятся покупателям, и за какие он потом отказывается платить и не видит в них резона.

Мир недвижимости меняется с каждым днем. Мы все чаще и чаще видим классные работы дизайнеров по визуализации объекта: конкретного дома, ЖК и т.д., а также замечательную работу маркетологов, которые ищут различные варианты привлечения покупателей. Большим федеральным застройщикам, имеющим в своем арсенале отделы рекламщиков проще работать, чем небольшим местным строителям. Но вся их работа оплачивается ПОКУПАТЕЛЯМИ.

И как показывает практика не все опции работают на любом объекте.

Наш Застройщик ЗСЖБ №6 следит за тенденциями рынка недвижимости, анализирует и ряд более достойных вариантов для всех (покупателя и застройщика) вносит во вновь разрабатываемые объекты. Политика Застройщика строить дома для жизни: уютные и теплые квартиры, с разнообразными планировками и с отделкой, которая позволит быстро заехать и прожить несколько месяцев (лет) до своего дизайнерского ремонта. Это подтверждает практика. Многим нашим покупателям в первое время очень сложно платить ипотечные ежемесячные взносы, и они могут себе позволит задуматься о ремонте только года через два-три. У некоторых молодых семей меняется состав и требуется более просторная площадь. Тогда они выставляют свою квартиру на продажу с заводским ремонтом, некоторые проживают с таким ремонтом более 5 лет, даже не меняя обои. Поэтому очень затратная реклама приводит к повышению стоимости квадратного метра, а ЗСЖБ №6 стремится не завышать ценник, придерживаясь оптимального соотношения цена-качество.

Но для повышения условий проживания в новых домах обустраиваются входные зоны, более качественно отделываются подъезды, устанавливаются высококачественные входные двери с импортными замками и подъемники для маломобильных проживающих. Последнее время застройщики стали обустраивать входные холлы диванами, дополнительными местами отдыха, что, естественно, влияет на стоимость квартир. Для большей привлекательности покупателей недвижимости с собаками устанавливаются лапомойки и другие приспособления. Но покупая квартиру люди заведомо соглашаются с такими опциями (практически всегда не задумываясь о последствиях), через некоторое время новоселы видят в квитанциях на обслуживание повышенный сбор за ОДН. И менталитет собственника таков: «Почему я должен платить за чью-то собаку? Зачем мне ваши дорогущие диваны? И т.д.». Общедомовые чаты полнятся негативом, оскорблениями и обвинениями в адрес УК, и в адрес соседей. Опять же, как показывает практика, если в подъезде, доме живут дружные соседи, то бывают случаи, когда никто из них не будет виноват (постараются другие нехорошие люди) и соседи принимают решение, что они не будут больше пользоваться определенным местом, чтобы никто не смог предъявить им претензии. Это всего лишь маленькие примеры, но они показывают, что не каждый покупатель готов переплачивать, особенно проживающие в небольших квартирах.

Думаем, что многие уже слышали о фирме «Самолет» и ее проблемах, растут они и у других крупных застройщиков. Почему это происходит? В далеком уже 2004 году был принят ФЗ о ДДУ, а 01.03.2025 года вступили в силу изменения и дополнения к нему в части счетов эскроу (Ст. 15.5). Принятие этой статьи изменило принятие денег по ДДУ. Сначала застройщик мог взять банковский кредит на проектное финансирование, а дольщик, заключая Договор Долевого Участия с застройщиком, переводил деньги на счет эскроу в этом банке, тем самым понижая объем кредита строителя. Когда квартиры выкупались быстро, все шло хорошо, и застройщики могли свести баланс. В наступившем 2026 году спрос на квартиры упал, ипотека стала недоступной, у застройщиков начались просрочки со сдачей домов, что усугубило их положение в финансовом плане. Многие знают по себе, что, беря кредит в банке, ты налагаешь на себя ряд строгих обязательств, а самое главное, что не просчитанный кредит под плохую ситуацию может привести к банкротству, разорению и т.п. Кредиты под проектное финансирование выдаются застройщику под большие проценты, которые он закладывает в стоимость квадратного метра. Помимо этого, постоянно дорожают стройматериалы и рабочая сила, растут налоги, затраты на рекламу, маркетинг, вменены обязательства построить объекты социального значения (или внести так называемый социальный взнос в бюджет) власти переложили на строителей, а они на покупателей и т.д. Постоянное стремление привлечь покупателя, придумываются «фишки», которые вносят удорожание в проект. И тут строители перестают понимать, где эти «фишки» могут сработать, а где они просто не нужны. Еще в стоимость квадратного метра закладывается работа риэлтора, что до входа федералов на Омскую землю не было. И у риэлтора нет желания анализировать рынок, предлагать вам более интересные варианты, но за которые ему должен заплатить будущий покупатель, а не застройщик, он поведет вас в тот ЖК, где конь не валялся, но ему за вас заплатят от 3 до 5%.

Мы уже почти 25 лет работаем на рынке недвижимости в Омске и знаем, что омичи всегда были более самостоятельными в выборе решений по покупке квартиры, чем покупатели квартир в соседних регионах. Они умели сравнивать, анализировать, просчитывать свои риски и риски застройщика, приходили самостоятельно к нам, и мы помогали решать вопросы, которые вставали перед потенциальным покупателем. Сейчас, к сожалению, таких будущих новоселов становится все меньше и меньше. Еще не все обманутые дольщики получили свои квартиры или выплаты, а уже нарастает количество таких несостоявшихся приобретателей недвижимости, которые погнались за рассрочками, ипотеками без первоначального взноса и т.п. Сроки сдачи таких объектов, как правило ближе к 2028 году (и это при том, что сроки не сорвутся), стоимость квадратного метра намного выше, при том что сам объект удален от центра города, не обеспечен школами-детсадами и вообще обещанной инфраструктурой. Одни обещания, картинки и завышенная стоимость квартир!

Аналитики рынка недвижимости предостерегают уже в течение нескольких лет не покупать квартиры на нулевом этапе, а рассматривать объекты в завершающейся стадии строительства или в уже сданных объектах. Здесь и стоимость квадратного метра практически всегда ниже, есть вариант посмотреть будущую квартиру в натуральном виде, а если есть необходимость в ипотеке по госпрограммам, то на готовые объекты от ЗАСТРОЙЩИКА она возможна!

Мы всегда ищем любые способы для нашего клиента, которые помогут ему приобрести понравившееся ему жилье и очень хорошо понимаем, что деньги не падают людям с неба, они зарабатываются тяжелым трудом. Поэтому очередной раз предостерегаем наших любимых омичей от необдуманных поступков, от слепой веры в риэлтора (он не понесет перед вами никакой ответственность), в красивую рекламу. Соизмеряйте свои возможности со своими желаниями и идите к своей цели поступательным путем – от малого к большему!

Центральный офис: г. Омск, Волховстроя, 94
Тел.: 8 (3812) 330-656
Электронная почта: novostroykpd@yandex.ru

По вопросам приобретения квартир в Новосибирске:
ул. Н. Сотникова, 36 ЖК «Гранатовый»
Звоните по телефону: 8 (800) 600-17-02 — Звонок по России бесплатный