Что лучше ПАНЕЛЬ или КИРПИЧ? (продолжение)

Как купить новостройку?

И в 21 веке при выборе квартиры до сих пор многие руководствуются стереотипами советского времени. У россиянина (особенно, у омича) есть еще один важный критерий – цена. О том, как выбирать себе жилье, на вторичном или на первичном рынке, на какие факторы, и на какие условия в договорах нужно обращать внимание, мы и поговорим сегодня (продолжение, предыдущая публикация на сайте в рубрике «Новости» от 09.07.2018г.)

Рынок недвижимости меняется, а в кризис эти изменения особенно очевидны. Количество оферт по продаже растет, а возможности Покупателей падают. Продавцы не хотят снижаться, а покупатель не может купить квартиру по предложенной цене. Но желания покупателя практически всегда остаются неизменны: купить новую комфортную квартиру с отличной отделкой, но по самой низкой цена.

Мы живем с вами во времена перемен, в меняющихся событиях и принятых законах разбираться бывает очень трудно даже профессионалам. Сделка с недвижимостью у многих бывает один раз в жизни, ну от силы 2-3 раза при определенных обстоятельствах. При таких условиях рядовому Покупателю, да и Продавцу, отслеживать изменения в Законодательстве нет нужды, ведь правила и законы меняются так часто, что иногда приводят в замешательство и юристов,  и специалистов рынка недвижимости.

Если на вторичном рынке недвижимости еще более-менее стабильно, за исключением некоторых изменений, то на первичном рынке идут изменения, приводящие к полной неразберихе. Стремление Покупателей сэкономить дает массу вариантов для различных схем принятие денег ещё при строительстве. И если они хотя бы формально законны, то гарантии получения ключей от своей новой квартиры у вас ужасающе минимальны. А иногда вовсе сводится к нулю. В прямом и переносном смысле. Были деньги – денег нет! Как не было квартиры –  так и нет квартиры! А возможности упущены, съемная квартира плюс выплаты по ипотеке съедают все и так не великие доходы, нервы и силы потрачены, и выхода, в ближайшем обозримом, не видно.

На сегодня существуют три варианта приобретения квартиры в новостройках:
Долевое Участие в строительстве – Договор Долевого Участия (ДДУ).
Покупка пая в Жилищно-Строительном Кооперативе (ЖСК).
Заключение Договора Купли – Продажи на квартиру в сданном доме.
Рассмотрим каждый из этих вариантов.

1. Наиболее распространенным способом инвестирования в нашей стране признано долевое участие. До 2005 года Договора долевого участия (ДДУ) в строительстве заключались между строительными организациями и физическими лицами согласно ГК. Но быстрый рост цен на недвижимость, рост доходов населения, развитие ипотеки и увеличение количества Застройщиков, для которых строительство не являлось профильной деятельностью, привело к большому числу «недостроя». В связи с этим, 30.12.2004г. был принят Федеральный Закон № 214 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он вступил в силу с 01.04.2005г.

С тех пор уже несколько раз вносились изменения в этот Закон, принимались различные решения, но количество недостроенных домов растёт, обманутых дольщиков не становится меньше, строители банкротятся и бросают на произвол судьбы и дольщиков, и недостроенные дома.

Последние изменения были приняты в июле 2016 года и с начала 2017 года строители должны работать по новым правилам. Эксперты на рынке недвижимости пришли к выводу, что только 2% отечественных застройщиков полностью соответствуют новым требованиям закона о долевом строительстве. Остальные не смогут привлекать деньги дольщиков и в итоге прекратят работать. Наверное, немногие знают, что привлеченными деньгами от Дольщиков Застройщик сможет воспользоваться только после сдачи объекта в эксплуатацию. А это значит, что строить дом он может или на свои оборотные средства (а это должен быть крупный Застройщик), или брать кредит. Если вы немного умеете просчитывать ценообразование, то знаете, что все затраты ложатся на плечи Покупателей. И эти проценты по кредиту именно вы выплатите Застройщику. Банк же будет пользоваться вашими денежными средствами весь срок стройки и еще получать проценты по кредиту от строительной организации.

1% от суммы договора тоже будет заложен в цену договора. Он, как полагают разработчики,  должен вас спасти от долгостроя и «недостроя». Спросите тех, кто сейчас бегает с плакатами перед Областной и Городской организацией, куда подевался такой же процент, который строительная организация перевела как гарантийный, в страховую компанию. Он также гарантировал Участнику Долевого Строительства, что в случае просрочек, не выплат и т. д. он сможет вернуть свои деньги или ему достроят дом.. Но, увы…

Обсуждение новых изменений массово ведется в интернете и печати. Фонд уже учрежден Минстроем, однако отчислений от девелоперов пока еще не поступало. В ведомстве ожидают, что Фонд заработает в полную силу только к концу 2018г. В Омске, по данным местного Министерства строительства, на начало года было уже 22 проблемных дома. Им из этого Фонда, естественно, ничего не полагается. И если предположить, что один Застройщик является добросовестным участником строительного рынка, и переведет этот процент, то по стране найдется не один недобросовестный Застройщик, который, собрав деньги с населения, скроется восвояси. А отдуваться будет этот Фонд. Сложно даже представить, что за этот 1 % каждому обманутому дольщику выплатят 100% и плюс неустойку. Прямо финансовая пирамида какая-то.

2. На рынке недвижимости получает распространение и такой вариант покупки новой квартиры, как покупка через вступление в ЖСК. Можно обратиться к комментариям юристов, где они напрямую говорят о том, что такое взаимоотношение Покупателя со строителями регулируется только ЖК и ГК РФ. И такие отношения во многом делают бесправным потенциального покупателя.

Жилищно-Стрительный Кооператив – это добровольное объединение граждан и(или) юридических лиц на основе членства. Все члены ЖСК действуют совместно, добровольно и за счет собственных и привлеченных средств. При этом полномочия по принятию решений принадлежит правлению кооператива. Как правило, такое правление формируется Застройщиком. Взимать с пайщика дополнительные взносы или перенести срок сдачи – с такими решениями рядовым членам ЖСК останется только согласиться.

Перечислим несколько минусов, при вступлении в ЖСК и желании приобрести по этому способу квартиру.

— Стоимость квартиры может меняться, т.е. о конечной сумме вы можете даже не предполагать.

— Точный срок сдачи объекта тоже может быть изменен и также неизвестен.

— Нет возможности вернуть внесенный ранее пай.

— Риск двойных продаж, т.к. во многих ЖСК не составляется договор на конкретную квартиру.

— Члены ЖСК не вправе претендовать на взыскание неустойки и возмещение убытков, а также просить устранить дефекты при строительстве.

— Проверить ЖСК по финансовой и экономической части очень сложно.

Надеяться можно только на порядочность Застройщика, его безупречную репутацию. Но в наши дни очень сложно давать гарантии и опираться только на эти параметры. В нашей стране Застройщики не существуют обособленно, а взаимодействуют со многими предприятиями и организациями, от которых также будет зависеть постройка конкретного дома. А в кризис люди становятся менее доверчивы, их финансовое положение может пошатнуться, и это также может привести к потере определенного денежного потока, влияющего на завершение  строительства.

3. Самый безопасный для Покупателя вариант – это заключение Договора Купли-Продажи на квартиру в уже сданном доме. Для строителя же этот вариант более сложен, т.к. строить нужно за счет собственных или кредитных средств, а позже тратить денежные средства на получение полного пакета документов для дальнейшей реализации имущества. Но зато потенциальный Покупатель может не волноваться за сроки или потерянные деньги. Все риски несет Застройщик. Потери покупателя в этом случае минимальны.

Именно такую позицию занял наш Застройщик АО «ЗСЖБ №6». С 2008 года, когда многие строители начали работать по ДДУ, мы поняли, что этот закон не дает никаких гарантий ни строителю, ни дольщику. Одного могут обанкротить, другой остаться без квартиры. Из года в год мы советуем жителям Омска не участвовать в сомнительных схемах, предупреждаем о рисках «дешевого жилья», но обманутые дольщики только прибавляются. Самое интересное, что, те, кто участвует в финансовых пирамидах, не просят у государства вернуть им деньги. А те, кто  решил проверить случай из сказки про  Буратино – вырастит ли из закопанной в поле денежки дерево, не получив результата, требуют выплатить им деньги или достроить дом за счет бюджета города Омска.

Сейчас сложилась ситуация, когда риэлторы ради ежеминутной выгоды готовы вести людей на любой объект, где им посулили за клиента деньги. Это, конечно, очень недальновидно для работы на перспективу. Если у омича не будет ни денег, ни жилья, то предлагать ему риэлторские услуги будет бесполезно.

Как и с кем работать — выбор каждого. Мы показали вам три варианта приобретения квартиры в домах новостройках. Делать выводы и принимать решение вы будете самостоятельно. Надеемся, что наши доводы вы примите к сведению, и тогда ваша мечта о собственном комфортном жилье  в новом современном доме осуществится в срок, а непредвиденные затраты не омрачат ваше ожидание.

Мы продолжим рассказывать  Вам о нашей крупнопанельной серии 97, о преимуществах приобретения квартиры в домах АО «ЗСЖБ №6».

Центральный офис: ул. Волховстроя, 94, тел.: (3812) 330-656, 330-667, 28-72-36.
Офис на Левом берегу: ул.12 Декабря, 56, тел.: 331-315.
Пишите нам по электронной почте: novostroykpd@yandex.ru