Доля в квартире: условия и процедура продажи

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется по особым правилам. Что должен знать собственник, решившийся на продажу своей части жилья? Какие нюансы есть у данного вида сделки и как правильно осуществить продажу доли в квартире?

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В законе выделяют два вида общей собственности:

— общая долевая, с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой;

— общая совместная, без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона.

Доли в  праве общей собственности могут быть определены при ее разделе по соглашению сособственников. Если иное не предусмотрено в законе или в договоре, доли всех сособственников признаются равными.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (чаще всего, это жильё на вторичном рынке), осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки другого дольщика.

Если соглашением между участниками не предусмотрено иное, они владеют и пользуются совместным имуществом сообща. В отличие от долевой собственности, владение и пользование совместным имуществом не зависит от размера вклада каждого из сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому другому человеку.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для продажи доли жилого помещения собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки. Условия сделки купли-продажи определяются продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Существует несколько этапов продажи доли жилого помещения:

Первый этап. Как упоминалось ранее, это определение условий сделки между продавцом и покупателем. Для того чтобы совершить сделку сторонам потребуется достигнуть договоренностей по таким условиям как:

предмет договора – это доля в общем праве на жилое помещение (здесь необходимо описать не только характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать все данные объекта недвижимости);

цена договора – указывается сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю в общей собственности.

условия оплаты – порядок получения денежных средств (например, наличными денежными средствами по расписке либо перечисление денежных средств на расчетный счет продавца), а также иные условия сделки, по которым стороны достигли договоренностей. Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными собственниками.

Второй этап.Обязательное уведомление сособственников общей долевой собственности. Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Об условиях обязательного уведомления мы упомянули в начале нашей статьи.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора.

Закон о «Нотариате» предусматривает, что любое отчуждение долей сопровождается нотариальным удостоверением договора. Для этого продавец и покупатель обращаются в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверяет условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных сособственников. По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий нотариус обращается за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки.

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. С 1 февраля 2019 года, согласно Федеральному закону № 338 – ФЗ о нотариате удостоверение сделки и передача документов в Росреестр на государственную регистрацию стало единым нотариальным действием. Это значит, что нотариус  обязан самостоятельно, незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление об удостоверенной им сделке с недвижимостью в Росреестр.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы: выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли; кадастровый паспорт на объект; зарегистрированный договор купли-продажи. С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным. Указанные документы стороны могут получить у нотариуса, удостоверяющего сделку купли-продажи.

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

В заключение данной статьи, хотелось бы отметить, что продажа доли в недвижимости, на  первый взгляд может показаться простой и понятной. Однако, как показывает практика самостоятельное заключение договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе и дальнейшее обращение участников сделки к нотариусу, ведет к определенным трудностям. Зачастую это связано с недостатком знаний в области юриспруденции, неправильном сборе документов для сделки, а также с такими человеческими факторами, как страх, волнение, тревога.

Специалисты компании «Новострой КПД риэлт» не редко проводят сделки с отчуждением долей с участием нотариуса, знают все тонкости подобных сделок и всегда готовы прийти на помощь своим клиентам.

Центральный офис: ул. Волховстроя, 94, тел.: (3812) 330-656, 330-667, 28-72-36.
Пишите нам по электронной почте: novostroykpd@yandex.ru