Поправки в 214-ФЗ

Поправки в 214-ФЗ: позволят ли они оценить финансовую надежность застройщиков.

Новости в долевом строительстве.

Началась весна, время надежд и время для построения планов. Не смотря ни на что, а во многом вопреки обстоятельствам, наш город живет и развивается. Образуются новые семьи, появляются дети, а вместе с семейными заботами появляются мечты о собственном доме или квартире. В России продолжается реформа долевого строительства. Мы не заключаем Договора Долевого Участия, но в свою очередь считаем своим долгом ознакомить вас с изменениями в Законодательстве и теми рисками, с которыми вы можете столкнуться при выборе объекта, который строится по ДДУ.

Предлагаем вам познакомиться с мнением генерального директора юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергея Руденко.

«С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ), которые по замыслу законодателя должны дать дольщикам дополнительные гарантии соблюдения их прав и помочь уберечься от неоправданных рисков. Достигаться это должно, в том числе, повышением прозрачности деятельности застройщика и доступности информации о его финансовом положении. Попробуем разобраться, будет ли закон работать на практике или эти нормы окажутся столь же малоэффективны, как принятые ранее положения об обязательном страховании ответственности застройщика или о банковской гарантии.

Первое, что бросается в глаза, — предусмотренная поправками необходимость увеличения уставного капитала застройщика. При этом увеличение капитала поставлено в зависимость от площади застраиваемых объектов. Так, если застройщик возводит менее 1500 квадратных метров жилья, его уставный капитал может составлять 2 500 000 рублей. Если же площадь застройки превышает 500 000 метров, то уставный капитал придется увеличить до 1 500 000 000 рублей. Но говорят ли столь внушительные цифры о благонадежности застройщика? С одной стороны, уставный капитал как раз и призван гарантировать исполнение юридическим лицом своих обязательств. Но стоит только разделить этот капитал на квадратные метры, к которым привязан его размер, получится, что он гарантирует возврат денежных средств из расчета максимум 3 000 рублей за квадратный метр. При этом нигде в законе не сказано, что уставный капитал должен быть оплачен непременно деньгами. То есть он может быть оплачен любым имуществом, оценку которого произведет привлеченный застройщиком оценщик, и которое в процессе деятельности застройщика будет изнашиваться и дешеветь. Так что числовое значение уставного капитала вряд ли послужит надежным залогом финансовой стабильности.

Гораздо интереснее другое нововведение. Известно, что инвестиционно-строительные компании нередко создают отдельную организацию под строительство конкретного объекта. Изменения в 214-ФЗ предусматривают, что при недостаточности уставного капитала такого юридического лица, компании учредители должны заключить с ним договор поручительства, то есть отвечать по долгам созданной ими организации своим собственным имуществом. Определение финансовой состоятельности учредителей, наряду с оценкой надежности самого застройщика, может дать более объективную информацию о возможности удовлетворения ими финансовых притязаний кредиторов в случае наступления каких-либо неблагоприятных событий.

Расширился и перечень требований, которым должно соответствовать юридическое лицо, чтобы получить право на привлечение денежных средств дольщиков. Так, эта организация не должна иметь задолженности по налогам и другим обязательным платежам, в отношении нее не должно быть введено никаких процедур, связанных с банкротством, эта организация не должна находиться в списке недобросовестных поставщиков… и ряд других условий, свидетельствующих о состоятельности компании.

Достаточно большой блок поправок касается расширения перечня информации, которую застройщик обязан обнародовать. В частности, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок и уже упомянутый выше договор поручительства с учредителями застройщика.

Еще большей устойчивости застройщика призвано способствовать требование использовать денежные средства каждого дольщика только на строительство того дома, квартира в котором предназначается этому дольщику. Ранее в практике были весьма распространены случаи, когда строительные компании, осуществляя застройку крупного жилого комплекса очередями, использовали денежные средства дольщиков более поздних очередей для достройки предыдущих, что приводило компанию к состоянию пирамиды и, как итог, к банкротству. Установленная законом обязанность застройщика вести бухгалтерский учет по каждому дому в отдельности также повысит прозрачность его деятельности.

Но самой серьезной гарантией финансовой надежности застройщика должен стать такой предусмотренный новыми поправками способ привлечения денежных средств дольщиков, как эскроу. Суть этого способа расчетов состоит в том, что дольщик вносит денежные средства не застройщику, а на специальный счет в банке. При этом застройщик может получить доступ к деньгам только после постройки дома и передачи дольщику квартиры. То есть всё строительство он должен осуществлять за счет собственных денежных средств, и если дом не будет построен, внесенные дольщиком денежные средства будут ему банком возвращены. Безусловно, выбор такой схемы привлечения денежных средств объективно свидетельствовал бы о практически непоколебимой надежности застройщика, однако в реальности возможностью построить многоквартирный жилой дом полностью за счет собственных средств не обладает практически не одна компания. В связи с этим положения об эскроу в окончательной редакции закона приобрели не обязательный, а только рекомендательный характер».

«Ради дома pro» 07.03.2017 г.

Здесь мы хотели бы напомнить, что наш застройщик АО «ЗСЖБ №6» — это как раз один из таких строителей, который строит исключительно за счет своих оборотных средств, не привлекая деньги дольщиков. С Покупателем заключается договор Купли-Продажи только после ввода дома в эксплуатацию. А отделка «под ключ» позволяет ему заехать в новую квартиру, практически сразу после полной оплаты. Все риски, о которых мы вас предупреждаем в статьях и видеоматериалах, ни в коем случае не относятся к нашим Покупателям. Стрессы и нервы, а также потраченные деньги и потерянное время – вот на что вы можете променять спокойствие и уют, рассматривая покупку в строящемся доме.

Центральный офис: ул. Волховстроя, 94, тел.: (3812) 330-656, 330-667, 28-72-36.
Офис на Левом берегу: ул.12 Декабря, 56, тел.: 331-315.
Пишите нам по электронной почте: novostroykpd@yandex.ru