Ребенок – собственник квадратных метров! Это хорошо или не очень?

Задумываясь о приобретении новой квартиры, будущие новоселы приходят к нам за консультацией. По нашим наблюдениям, все покупатели делятся на следующие категории: одинокие молодые люди, одинокие пожилые, семейные без детей и семьи с детьми, есть и одинокие родители с детьми. У более половины общего количества наших новоселов есть дети или в ближайшем будущем после заселения, они планируют родить ребенка. В преддверие международного дня детей попробуем разобрать часто встречающиеся случаи при покупке квартиры, в которых родители собираются сделать собственником несовершеннолетнего ребенка.

Как правило, при приобретении жилой недвижимости родителям не требуется обязательно наделять своих отпрысков, не достигших 18 лет, долями в новой квартире. Но, как известно, в каждом правиле есть свои исключения.

Первый случай: родители решили продать свою старую квартиру, в которой собственниками являются все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети. Сюда, можно отнести и те случаи, где собственником квартиры будет являться только один ребенок.

Для нас, как представителей застройщика АО «ЗСЖБ №6», не составляет труда, чтобы составить соответствующий договор. Но! Мы действуем только в рамках закона, а закон предписывает родителям перед продажей недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, обратиться сначала за консультацией в органы опеки и попечительства, а затем, собрав все необходимые документы, получить от них разрешение на продажу. Что отслеживают органы опеки, выдавая вам такое разрешение? Новое жилье должно быть никак не хуже предыдущего, оно должно превосходить продаваемое по площади либо по цене, либо по иным параметрам, другими словами, органы опеки должны быть уверены, что жилищные условия ребенка будут улучшены.

У нас к таким покупателям бывает одна просьба: не затягивать решение этого вопроса, консультироваться заранее самим или ваш риэлтор должен взять на себя такую обязанность. Сроки получения разрешений от органов опеки достигают месяца, и любая волокита с этим вопросом отодвигает сроки проведения вашей с нами сделки и вашего же заселения в новую квартиру.

Хотим сразу предупредить пап, мам, дедушек и бабушек, что купить или продать квартиру, которая находится в вашей собственности, своему несовершеннолетнему ребенку вы не можете в силу прямого законодательного запрета. Только подарить, но опять, НО! Если такой подарок не будет связан с долей в продаваемой квартире или вы обязательно должны будете согласовать такую сделку с органами опеки и попечительства! Иначе можно увеличить долю собственности, принадлежащую ребенку, тем самым усугубив решение проблемы.

Необходимо понимать, что на любой стадии манипуляций с недвижимостью органы опеки могут сказать свое веское «нет». Для того чтобы не попасть впросак, необходимо прежде всего предоставить полную информацию органу опеки и попечительства, выяснить, подходит ли новая квартира для предоставления доли взамен прежней, какую долю в ней необходимо предоставить. Только после одобрения и подробной консультации можно приниматься за оформление сделок.

Также важно знать: сделки по продаже доли ребенка и приобретения альтернативного жилья должны быть поданы на регистрацию в Росреестр одновременно с обязательным упоминанием входящих реквизитов второго пакета.

Второй случай: квартира, которую решили продать, куплена с помощью материнского капитала, но доли не были выделены. Что нужно делать в таком случае и к каким последствиям может привести такая сделка?

Материнский капитал предоставляется на определенных условиях: выделение детям долей в конкретной жилой площади, характеристики которой были заранее согласованы с Пенсионным фондом. Любые попытки нарушить эти условия будут незаконны и повлекут признание сделок с квартирой недействительными. На свой страх и риск можно никому об этом не сообщать, если обязательство о выделении долей не видно в правоустанавливающих документах, но это порочный и противозаконный путь, который может привести к непоправимым последствиям (в плоть до уголовных).

При обнаружении надзорными органами такой «подставы», государство обяжет возвратить средства материнского капитала обратно в Пенсионный фонд. При этом факт приобретения другого имущества на имя детей формального значения иметь не будет и, скорее всего, не будет даже учтен.

Тем покупателям, которые собираются приобрести квартиру на вторичном рынке, надо быть внимательными к сделкам, по которым проходил материнский капитал, а детей нет в собственниках. Это очень большой риск! Ведь в дальнейшем у будущего владельца могут появится проблемы и по требованию обиженных детей сделку могут признать недействительной. А это значит, что родители могут лишиться ранее полученных денежных средств и квартиры, НО самое страшное, быть обвиненными в мошенничестве и получить не условный, а вполне реальный срок!

Третий случай: продажа квартиры, купленной с помощью ипотеки и материнского капитала. Совершить сделку по квартире, которая находится в залоге у банка в принципе возможно. Нужно получить разрешение от него. Но если при оплате за квартиру, в то же время был использован маткапитал, то такую сделку можно совершать только по определенному алгоритму!

1. Закрыть ипотеку: для этого нужно будет найти определенную сумму.
2. Выделить доли на детей.
3. Согласовать с органом опеки новую квартиру.
4. Заключить договор и провести сделку по новой квартире, где будут выделены бо́льшие доли на несовершеннолетних детей.

В заключение, хотелось бы сказать, что покупать или дарить своим детям вы можете любую недвижимость, в любом соотношении – всю полностью или какую-то долю из нее. Закон вам в этом не препятствует. Помните только, что может пройти немного времени и все изменится, и необходимость продать такую недвижимость будет осложнена. Есть разные способы обеспечения своих наследников недвижимостью, не забывайте и о тех, кому пришлось или приходится жить без вас (дети, оставшиеся с другим родителем после развода). Они тоже ваши дети и будут претендовать на свою часть вашего наследства. Не рубите с плеча, консультируйтесь, продумывайте все возможные варианты, а мы вам в этом всегда готовы помочь.

Вы, наши покупатели, и ваши дети очень ценны для нас! Для вас продумываются новые, удобные планировки, обустраиваются дворы. Глядя на детские и спортивные площадки во дворах наших Жилых Комплексов, слыша гомон детских голосов, их задорный смех, понимаешь, что ты живешь не зря, что есть у нас с вами могучая сила нового поколения, которая вернет Омску и всей стране радость и процветание! Пусть все родители и дети будут здоровы! Пусть небо над нашими головами всегда будет чистым и ясным! Пусть наши дети вырастут умными, заботливыми и счастливыми!

Центральный офис: ул. Волховстроя, 94, тел.: (3812) 330-656, 330-667, 28-72-36.
Пишите нам по электронной почте: novostroykpd@yandex.ru
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях
Вконтакте: vk.com/novostroykpdplus
Instagram: instagram.com/novostroy.kpd/
Youtube: youtube.com